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ファシリティマネジメント（FM）とは「施設」のマネジメント手法
ファシリティマネジメント（FM）とは、企業の施設や利用環境を経営資源として管理する手法です。ファシリティマネジメントの定義や、不動産領域のマネジメント手法であるプロパティマネジメント（PM）や施設管理との違いについて解説します。
ファシリティマネジメント（FM）の定義
ファシリティマネジメント（Facility Management）は、施設や環境を管理・有効活用し、運用コストを最適化する経営活動のことです。マネジメントの対象はオフィスをはじめとした企業の所有する建物などの施設や設備です。保全を目的とする「施設管理」の枠組みを超えた経営戦略のひとつになります。
ファシリティマネジメントの概念は、1970年代後半にアメリカで生まれました。景気低迷が進む中、家具メーカーのハーマンミラー社によって設立されたファシリティ活用の研究機関から始まり、世界的に広まったと考えられています。
ファシリティとは日本語に訳すと施設や設備のことですが、ビジネスにおいては事業に用いる物的資産や居住空間を含めた環境も含みます。自社が所有するファシリティを最大限活用して生産性を向上させ、事業の持続的成長を目指すことがファシリティマネジメントです。
日本では、かつて建物や設備は「スクラップ・ビルド」、つまり壊して新しくするという考え方が一般的でした。しかし、バブル崩壊以降の経済低迷から大きな費用がかけられなくなり、ストック活用の考え方が浸透します。これを契機に、ファシリティマネジメントの概念が注目されるようになったのです。
プロパティマネジメント（PM）や施設管理との違い
ファシリティマネジメントとよく似た不動産管理領域にプロパティマネジメント（PM）や施設管理があります。
プロパティマネジメント（Property Management）は、不動産経営における収益を上げるための管理業務です。一般的には、オーナーの委託を受けて行う賃貸不動産の管理業務を指します。具体的には以下のような業務で、不動産価値の最大化を目指すものです。
【プロパティマネジメントの領域】
・入居者の募集や契約に関する業務
・入居者対応
・賃料の回収
・清掃や修繕の計画
つまり、プロパティマネジメントは個々の物件管理を指します。
もう一方の施設管理は、ビルマネジメント（BM）ともいわれ、一般的に建物や設備の維持を行う管理手法です。日々の維持管理のほか、不具合が生じた設備の修繕や入れ替えなどを行うことも業務に含まれます。
施設管理とファシリティマネジメントとの違いは、経営的視点があるかどうかです。施設管理はあくまでも建物や設備の維持・修繕に留まりますが、ファシリティマネジメントでは、長期的な経営視点から建物や設備の最適化を図ります。
例えば、空調の不具合という問題が発生したとしましょう。施設管理では設備の修理や入れ替え作業を行いますが、ファシリティマネジメントの考え方では、なぜ空調が必要かという観点から見直し、建物の断熱化や省エネ空調の導入など、環境を改善しながら低コスト化を図ります。
ファシリティマネジメントがなぜ必要なのか
ファシリティマネジメントは、コストを抑えて利益を最大化するために必要な考え方です。ファシリティマネジメントの目的や、重要になった背景について解説します。
ファシリティマネジメントの目的
ファシリティマネジメントで実現できるのは、その最大の目的であるコストの削減だけではありません。生産性の向上や将来に向けた柔軟性の強化、CSR活動の推進などにもつながります。
【施設運営費の削減】
ファシリティマネジメントの第一の目的はコスト削減です。施設や設備は建設・導入時のコストもかかりますが、運営にも多大なコストが発生します。
ファシリティマネジメントでは、建築から取り壊しまでにかかる費用をライフサイクルコスト（LCC）として考えて最適な管理を行うため、運営費の削減に寄与します。
【生産性の向上（社員満足度の向上）】
ファシリティマネジメントでは、コストを抑えるだけでなく利益の最大化も目指します。
最新の設備を導入し機能を高めることで、効率化や生産性の向上を期待できます。また、DX化を進めれば、人員コストを定型業務からクリエイティブな事業活動へと投資でき、より高い収益性を狙えます。
加えて、建物や設備を快適に使える環境が整うことは、社員満足度アップにもつながります。メンバーのモチベーションやエンゲージメントが高まれば、業績の向上も期待できるでしょう。
【柔軟性の強化】
建物や設備を最大限に活用するには、将来の環境変化にも対応する必要があります。ファシリティマネジメントの考え方を取り入れて標準化することで、スペースの有効活用や用途変更などにも柔軟に対応できるようになります。
【CSR活動の推進】
経営的視点から施設や建物の管理を行うファシリティマネジメントは、CSR活動の推進に効果的です。
近年、企業の社会貢献やSDGsへの取り組みが重要視されるようになりました。そんな中、社会問題や環境問題へ配慮した施設管理を行うことで、社会的な企業価値を高めることが可能です。
その結果、取引先との関係性向上やステークホルダーへのアピール効果、企業理念に共感した優秀な人材獲得など、大きなメリットを享受できるでしょう。
ファシリティマネジメントが重要になった背景
ファシリティマネジメントが重要になった背景は、経済が低迷する中でも事業で収益を上げ、長期的に事業活動を継続していかなければならないことです。
日本では少子高齢化が進んでおり、生産年齢人口比率の減少が進行しています。かつての高度成長期のように優秀な人材を獲得して利益を上げていくことが難しくなってきました。
さらに、施設の維持管理費はバブル時代から急増しており、企業経営を圧迫しているのが実情です。そこで、企業の持つ資産の有効活用や最適化が注目されるようになりました。
企業の資産には、大きくヒト（人材）・モノ（物的資産）・カネ（資金）・情報があります。厳しい経済状況が続く中で競合他社に勝つために、ヒト（人材）はもちろん、ファシリティを経営資源として利益を上げる考え方も重要視されるようになってきたのです。
また、近年では働き方の多様化によってワークスペースの機能にも関心が高まっており、ICT（情報機器）の活用を軸としたファシリティマネジメントも進んでいます。
ファシリティマネジメントを企業に取り入れるには
ファシリティマネジメントは経営・業務管理・実務の3つのレベルに分けられ、実践にはすべてのレベルでの取り組みが必要です。それぞれ、どのようにファシリティマネジメントを進めていくものなのかを解説します。
経営的視点から考える
ファシリティマネジメントのレベル1は、経営的視点から施設や環境の活用方法を考えることです。
ファシリティマネジメントのもっとも重要な部分で、企業にとって理想のファシリティのあり方、つまりマネジメント後のゴールの状態を定義し、その実現のために何をすべきかを策定します。
業務管理による改善を図る
ファシリティマネジメントのレベル2は、経営的視点から考えたファシリティのあり方を実現するために具体的な改善を行うことです。
例えば、改装して事業所として活用することを決めた建物があるとしましょう。建物の改装方法や仕様などを決定して改装を行い、ファシリティを理想の状態へ改善させることが業務管理にあたります。
日常業務に浸透させる
施設や設備を理想の状態に改善すれば、ファシリティマネジメントは完了ではありません。改善したものを日常業務レベルで適切に活用できる状態にしておくこと、維持管理のために必要な業務改善などを実施することなどが必要です。これがファシリティマネジメントのレベル3とされる、実務レベルでの取り組みになります。
維持管理を日常業務とすることで、施設や設備のライフサイクルコストを高める効果も期待できます。
ファシリティマネジメントを実施した事例3選
ファシリティマネジメントを実施するにあたり、身近で高い効果を期待できるオフィス環境の最適化を検討している経営者の方も多いでしょう。
特にコロナ禍において、オフィスに求められる価値は大きく変化しました。オンラインミーティングをはじめとした新しい働き方により、従来通り出社して働くことが必須ではなくなっています。業務内容によって最適なワークスペースを選べるABW（Activity Based Working）はこれからますます進んでいくでしょう。
このような働き方の変化に対応するべく、オフィスの移転や改装を実施する企業も多く見られます。
オフィスデザインを手がける株式会社ヴィスでは、ファシリティマネジメントに基づくオフィス提案も行っています。ここでは、ヴィスが手がけたオフィス改装事例を紹介します。
共用ワークラウンジの設置でパフォーマンスの最大化を狙う（株式会社ヴィス）
株式会社ヴィスは、「はたらく人々を幸せに。」をパーパスとするワークデザインカンパニーです。名古屋オフィスに併設する「The Place Nagoya」の自社スペースにシェアオフィス3部屋と共用ワークラウンジを設置しました。自社が初めて手がけたシェアオフィス共存型のオフィスです。
用途に応じて、共用ワークラウンジの集中ブースや開放的なワークスペースを利用でき、集中とリラックスのバランスを整えられます。専用区画ではミーティングエリアを中心としてチームでの活発なコミュニケーションが叶う設計です。
業務に応じて社員が自ら働く場所を選べることにより個人・チームそれぞれのパフォーマンスを高めることができ、生産性の向上につながっています。
フリースペースの設置で多様な働き方を実現（株式会社インサイトテクノロジー）
株式会社インサイトテクノロジーは、オフィスの増席にともない、より快適に過ごせるオフィス空間を目指し、全面的な改装工事によりオフィス価値の向上を実現しました。
オフィスのポイントとなるのが、開放感のあるエントランスから続くフリースペースです。対面式のボックスソファやベンチソファ、ビッグテーブルなど種類の異なる家具を設置し、個人でもミーティングにも使いやすく設計されています。用途に応じた使い方ができ、多様な働き方をサポートしていることが特徴です。
また、こだわりのカフェコーナーは社員がリラックスするのに欠かせない空間となっており、高い評価を得ています。
フリーアドレス運用によるコミュニケーションを活性化（株式会社スヴェンソンホールディングス）
株式会社スヴェンソンホールディングスのオフィスは、スタイリッシュなカラートーンにグリーンをアクセントとして取り入れた、開放感と清潔感のあるワークスペースが特徴です。
「時代に合わせたオフィス環境への改善、社員のモチベーション・生産性の向上、イノベーションの推進」の3つの目的が反映されています。
運用はフリーアドレスで可変性のある家具・レイアウトとなっており、リラックスしてコミュニケーションの取りやすい空間を実現しています。グループ会社のサテライトオフィスとしても活用されています。
ファシリティマネジメントに基づくオフィス改装ならヴィスへ
ファシリティマネジメントに基づくオフィス改装を検討中の方は、ワークプレイス構築のノウハウを豊富に持つヴィスへお任せください。
オフィス改装を行うにも、実際のプランにどう落とし込んでいけば良いかわからないという経営者の方もいるでしょう。ファシリティの活用についての客観的なデータがないために、最適化のために何が必要なのかという判断が難しいからです。
そこでヴィスの提供するワークプレイス可視化レポート「wit」を活用してはいかがでしょうか。「wit」では、「空間分析」「稼働率分析」「ロケーション分析」を基にしたワークスタイルの現状把握と、「コストシミュレーション」や「スペースプログラミング」を通じたオフィス変革の可能性についてレポートします。
この結果をもとに、オフィス移転や改装、レイアウト構築など実現可能なシナリオを提案いたします。詳しくは、こちらからお問い合わせください。
まとめ
ファシリティマネジメントは、刻々と環境が変化する中、企業が将来的に成長を続けていくために欠かせない手法です。自社の所有する施設や設備を経営資源として最大限に活用するために、まずはオフィス環境から見直してみてはいかがでしょうか。機能的で快適なオフィスは、生産性の向上や社員満足度の向上が期待できます。