オフィス空室率とは？2026年最新の不動産市況と移転・改装タイミングの考え方を解説

「オフィスの空室率が下がっている」「賃料が上がり続けている」といったニュースを目にして、自社の移転や改装のタイミングに迷いを感じている総務担当者や経営者の方も多いのではないでしょうか。オフィス空室率は、不動産市況を読み解くうえで最も基本となる指標であり、その動きを正しく理解できるかどうかで、オフィス戦略の意思決定の質は大きく変わります。

2026年の東京都心のオフィス市場は、空室率が歴史的な低水準まで低下し、賃料の上昇が続く「借り手にとって厳しい局面」を迎えています。一方で、今後の新規供給の見通しを踏まえると、移転や改装を検討する企業にとって「いつ動くべきか」の判断は、これまで以上に重要になっています。

本記事では、オフィス空室率の基礎知識と2026年最新の不動産市況を整理したうえで、今後の見通しと、移転・改装を判断する際のポイントを解説します。自社のオフィス戦略を考えるヒントとして、ぜひお役立てください。

1. オフィス空室率とは？市況を読み解く基本指標

まずは、オフィス空室率という指標そのものについて整理しましょう。定義や計算方法、数値の目安を押さえておくことで、市況ニュースを自社の判断に引き付けて読み解けるようになります。

1.1. 空室率の定義と計算方法

オフィス空室率とは、対象エリアにある貸事務所ビルの貸室面積のうち、テナントが入居しておらず募集中となっている面積の割合を示す指標です。一般的には「募集床面積の合計÷貸室床面積の合計」で算出され、数値が低いほど空室が少なく、貸し手優位の市況であることを意味します。

日本では、三鬼商事やオフィス仲介会社、不動産サービス会社などが毎月または四半期ごとに調査データを公表しており、なかでも東京ビジネス地区（千代田・中央・港・新宿・渋谷の都心5区）の平均空室率は、オフィス市況を語るうえで最も参照される代表的な指標となっています。なお、調査会社によって対象ビルの規模や集計方法が異なるため、推移を追う際は同じ調査の数値を継続して確認することが大切です。

1.2. 空室率5％が「需給バランスの目安」とされる理由

オフィス市場では、空室率5％前後が需要と供給の均衡点の目安とされてきました。オフィスビルには、テナントの入退去に伴って一時的に生じる空室が常に一定割合存在するため、空室率が5％程度あれば、借り手は物件を比較検討でき、貸し手も適正な稼働を維持できる、バランスの取れた状態と考えられているためです。

この水準を下回ると、市場に出回る物件の選択肢が減り、賃料には上昇圧力がかかりやすくなります。反対に5％を大きく上回ると、借り手が条件交渉を進めやすい「借り手市場」に近づきます。つまり空室率は、単なる統計数値ではなく、自社が物件探しや賃料交渉でどの程度の主導権を持てるかを推し量るための実践的なものさしといえるでしょう。

1.3. 空室率と賃料相場の関係

空室率と賃料相場は、密接に連動する関係にあります。空室率が低下して物件の希少性が高まると、貸し手は強気の賃料設定が可能になり、募集賃料は上昇傾向を示します。逆に空室率が上昇する局面では、テナント誘致のために賃料を引き下げたり、フリーレント（一定期間の賃料免除)などの条件を付けたりする動きが広がります。

ただし、賃料は空室率の変化からやや遅れて動く傾向がある点に注意が必要です。空室率が底を打ってから賃料上昇が本格化するまでには時間差があり、逆に市況が緩み始めても、賃料がすぐに下がるとは限りません。移転や改装の予算を検討する際は、現在の空室率だけでなく、賃料がどの局面にあるのか、そして今後の供給計画がどうなっているのかまで含めて確認することで、より精度の高いコスト見通しを立てられます。

2. 【2026年最新】オフィス空室率の推移と不動産市況

ここからは、2026年時点の最新データをもとに、オフィス空室率の推移と不動産市況の現状を見ていきましょう。

2.1. 東京都心5区の空室率は1％台に低下

三鬼商事の調査によると、東京ビジネス地区（都心5区）の平均空室率は、2026年6月時点で1.99％となり、前月から0.08ポイント低下して2020年6月以来となる1％台に突入しました。コロナ禍で一時は6％台まで上昇した空室率が、約6年ぶりの低水準まで回復したことになります。

需給の引き締まりは賃料にも表れています。同月の平均賃料は坪あたり22,993円と、前年同月比で10.14％の大幅な上昇となりました。賃料の上昇は2年以上にわたって続いており、貸し手優位の市況が鮮明になっています。前章で触れた「空室率5％」という需給バランスの目安を大きく下回る現在の水準は、借り手にとって物件の選択肢が極めて限られる状況を意味します。

主要都市の2026年6月時点の市況を比較すると、以下のとおりです。

エリア	平均空室率	平均賃料（坪あたり）
東京（都心5区）	1.99％	22,993円
大阪（主要6地区）	3.07％	13,326円
名古屋（主要4地区）	3.49％	13,239円
札幌（主要5地区）	4.28％	11,323円

出典：三鬼商事「オフィスマーケットデータ」（2026年6月時点）

2.2. 新築ビルと既存ビルで異なる空室率の動き

平均空室率の内訳を見ると、新築ビルと既存ビルでは動きが大きく異なります。2026年6月時点の東京都心5区では、既存ビルの空室率が1.80％まで低下している一方、新築ビル（竣工1年未満）の空室率は13.09％となっています。

新築ビルの数値が高いのは、竣工直後で入居が始まっていない床が含まれるためであり、市況の弱さを示すものではありません。実際、竣工前の段階で入居テナントが内定する「予約契約」が広がっており、竣工から時間を置かずに満室へ近づくケースが目立ちます。むしろ注目すべきは既存ビルの空室率の低さです。市場に出回る空室が枯渇しつつあるため、希望条件に合う物件を見つけること自体が難しくなっており、募集が始まると短期間で成約に至る事例が増えています。移転を検討する企業にとっては、物件情報をいち早く入手する体制づくりが欠かせない市況といえます。

2.3. 大阪・名古屋など主要都市の市況

タイトな需給は東京だけの現象ではありません。大阪ビジネス地区（主要6地区）の空室率は2026年6月時点で3.07％と、こちらも需給バランスの目安とされる5％を大きく下回っています。グラングリーン大阪をはじめとする再開発で新規供給が続いているものの、拡張移転や館内増床などの成約が進み、賃料は1年以上にわたって上昇基調が続いています。

名古屋（主要4地区）の空室率は3.49％、札幌（主要5地区）は4.28％と、主要都市はいずれも5％を下回る水準です。地方都市では東京ほどの逼迫感はないものの、駅前立地や築浅のグレードが高いビルに需要が集中し、条件の良い物件から埋まっていく「二極化」の傾向が見られます。本社機能の地方移転やサテライトオフィスの開設を検討する場合でも、好条件の物件は競争が激しいことを前提に、早めの情報収集を心がけたいところです。

2.4. 空室率が低下している3つの背景

空室率の歴史的な低下の背景には、大きく3つの要因があります。

1つ目は、出社回帰の本格化です。コロナ収束以降、対面コミュニケーションの価値が再評価され、出社頻度を増やす企業が増加しました。象徴的な動きとして、コロナ禍でいち早く在宅勤務を導入したGMOインターネットグループが、2026年7月13日付で在宅勤務のグループとしての推奨を完全に廃止したことが挙げられます。同社はコロナ収束後も週1日の在宅勤務を認めてきましたが、従業員同士のコミュニケーションや意思決定の迅速化を重視し、約6年半続けた制度に区切りをつけました（出典：日本経済新聞「GMO、在宅勤務を廃止 熊谷正寿会長兼社長『トータルではマイナス』」2026年7月14日）。こうした出社回帰の流れは業界を問わず広がっており、出社人数の増加に伴って手狭になったオフィスを拡張・増床する動きが需要を押し上げています。出社体制の見直しはオフィスのあり方そのものの再設計につながるテーマであり、進め方には注意点もあります。

参考記事：完全出社に戻す前に考えたいオフィスデザインのポイント

2つ目は、オフィスを「コスト」ではなく「投資」と捉える企業の増加です。人材獲得競争が激化するなか、立地や設備グレードの高いビルに移転することを、採用力や生産性を高めるための経営投資とみなす考え方が広がっています。かつて主流だった賃料削減目的の移転に代わり、より良い環境を求める「質への移転」が市場を牽引しています。

3つ目は、供給側の制約です。建築費の高騰や人手不足を背景に、オフィスビルの開発計画には遅延や見直しの動きが出ており、退去後の原状回復工事の長期化などから、二次空室が市場に出回りにくい状況も生まれています。需要の強さと供給の絞り込みが重なった結果が、現在の歴史的な低空室率なのです。

3. 2026年以降のオフィス市況見通し

現在の低空室率は、今後どこまで続くのでしょうか。この章では、新規供給の計画データをもとに、2026年以降のオフィス市況の見通しを整理します。

3.1. 2026〜2030年の新規供給は抑制傾向へ

森トラストが2026年4月に発表した「東京23区の大規模オフィスビル供給量調査」によると、2025年の大規模オフィスビル供給量は113万㎡と高水準でしたが、2026年以降の5年間の平均供給量は87万㎡と、過去20年間の平均の77％にとどまる見込みです。建築コストの高騰に伴う工期の長期化や計画見直しが背景にあり、人手不足という構造的な課題を含むため、供給の抑制傾向は長期化する可能性が指摘されています。

一方で需要は旺盛です。同調査では、新築ビルの入居内定率は2025年竣工物件で9割後半、2026年竣工で約8割、2027年竣工でも5割超と、高い消化ペースが確認されています。100万㎡を超える大量供給が続いた2025〜2026年でさえ空室が順調に吸収されている状況を踏まえると、「大量供給によって空室率が上昇し、借り手優位に転じる」というシナリオは、少なくとも当面は想定しにくいといえるでしょう。移転を検討している企業は、市況の好転を待つのではなく、現在の市況を前提とした計画づくりが現実的です。

3.2. 2027〜2028年に訪れる「供給の谷」

さらに注意したいのが、2027〜2028年に予定される新規供給の落ち込みです。前述の森トラストの調査データによると、2026年と2029年には2025年と同程度のまとまった供給が見込まれる一方、その間に挟まれた2027〜2028年は供給量が大きく減少する「供給の谷」となる見通しです。

この時期に賃貸借契約の更新や移転検討のタイミングが重なる企業は、市場に出回る選択肢そのものが少ない状況に直面する可能性があります。とくに中規模ビルの供給は限定的とみられており、中堅企業の移転先確保は一段と難しくなることが予想されます。2〜3年後の移転を視野に入れている場合、供給が比較的多い2026年竣工物件や2029年に向けた計画物件を見据えて、いまから情報収集を始めておくことが、選択肢を確保するうえで重要になります。

3.3. 賃料上昇と物件の二極化が進む可能性

需給の逼迫が続く見通しのなか、賃料には引き続き上昇圧力がかかると考えられます。ただし、すべての物件が一様に値上がりするわけではありません。立地や設備グレードに優れたビルへ需要が集中する一方、駅から遠い物件や築年数が経過し競争力を失ったビルは空室が長期化するという「二極化」が進んでおり、この傾向は今後さらに強まると見込まれます。

また、借り手のコスト負担は賃料だけではありません。建築資材や内装工事費の高騰により、移転時の内装費用や退去時の原状回復費用も上昇傾向にあります。原材料価格の動向は内装コストにも波及するため、市況を読む際は賃料と工事費の両面から確認しておきたいところです。

参考記事：2026年のナフサショックとは？建材・塗装剤コストやオフィスづくりへの影響を解説

賃料と工事費の双方が上がる局面では、「動かないこと」も含めて選択肢を広く持ち、自社にとっての最適解を見極める視点が欠かせません。

4. 空室率から考える移転・改装の判断ポイント

ここまで見てきた市況を踏まえて、この章では総務担当者や経営者が移転・改装を判断する際の実践的なポイントを解説します。

4.1. 低空室率の局面では移転準備の前倒しが重要

空室率が1〜2％台という現在の市況では、希望条件に合う物件が市場に出ること自体が稀であり、出たとしても短期間で成約してしまいます。従来は「移転の半年〜1年前から物件探しを始める」のが一般的とされてきましたが、現在の需給環境では、1年半〜2年前から市況のウォッチと要件整理を始めることが望ましいといえます。

前倒しすべきなのは物件探しだけではありません。移転には、現オフィスの解約予告、レイアウト設計、内装工事、各種届出など多くの工程が伴い、着手が遅れるほど選択肢が狭まります。全体像を早期に把握し、逆算でスケジュールを組むことが成功の鍵です。移転に必要なタスクの全体像は、チェックリスト形式で整理した記事がありますので、計画づくりの土台としてご活用ください。

参考記事：オフィス移転チェックリスト完全ガイド

また、物件情報の入手力や交渉力を補うために、外部の専門家を活用するのも有効な選択肢です。とくに物件が枯渇している局面では、非公開情報へのアクセスや条件交渉のノウハウが結果を大きく左右します。

参考記事：オフィス移転コンサルとは？依頼するメリットと選び方を解説

4.2. 「移転」と「改装」を市況から比較検討する

賃料が上昇し物件の選択肢が限られる現在の市況では、移転だけでなく「現在のオフィスを改装して課題を解決する」という選択肢の価値が相対的に高まっています。移転と改装の特徴を整理すると、以下のようになります。

比較項目	移転	改装
立地・面積の変更	可能	不可（現状の建物内での工夫に限られる）
賃料への影響	上昇リスクが高い（新規契約は現在の相場が適用）	現行契約を維持できる
初期コスト	高い（敷金・内装費・原状回復費・引越費用）	移転と比べて抑えやすい
市況の影響	空室率・賃料相場の影響を強く受ける	工事費高騰の影響は受けるが物件確保の競争はない
適したケース	増員対応、立地改善、拠点統合	働き方の変化への対応、老朽化対策、エンゲージメント向上

現在の契約賃料が相場より低い場合、移転によって賃料負担が大きく増える可能性があるため、面積や立地に決定的な課題がないのであれば、改装で働く環境を刷新するほうが合理的なケースも少なくありません。改装の進め方や業者選定の流れは、以下の記事で詳しく解説しています。

参考記事：総務担当者が知っておきたいオフィス改装の基礎知識

また、改装には国や自治体の補助金・助成金を活用できる場合があり、コスト面のハードルを下げられる可能性があります。

参考記事：オフィス改装に使える補助金とは？対象制度と申請のポイント

4.3. 賃料だけでなく「働く環境への投資効果」で判断する

移転・改装の判断で見落としがちなのが、コストの先にある「投資効果」の視点です。2章で見たとおり、現在の市場を牽引しているのは、オフィスを人材獲得や生産性向上のための投資と捉える企業です。賃料の増加分だけを見て判断するのではなく、採用力の強化、離職率の低下、社員のエンゲージメント向上といったリターンを含めて総合的に評価することが、これからのオフィス戦略には欠かせません。

実際、働く環境の質は採用市場での競争力に直結します。オフィスが採用に与える影響については、以下の記事で詳しく解説しています。

参考記事：オフィス移転は採用に効く？働く環境と採用力の関係を解説

また、賃料上昇が続く市況では、面積効率を高める工夫も投資効果を左右します。フリーアドレスやABWの導入により、限られた面積でも多様な働き方に対応できるレイアウトを実現すれば、賃料負担を抑えながら環境の質を高めることが可能です。

参考記事：フリーアドレスとは？メリット・デメリットと導入のポイント

5. 市況を踏まえたオフィスづくりの事例

最後に、成長に伴う移転や既存オフィスの改装によって、働く環境を進化させた事例をご紹介します。移転・改装それぞれの判断の参考にしてください。

株式会社Luup

電動マイクロモビリティのシェアリングサービスを展開する株式会社Luupの、急成長を支える移転事例です。事業と組織の急拡大により、従来のオフィスでは人員増加や多様な働き方への対応が難しくなっていたことが移転の背景にありました。新オフィス（197坪）は「急成長を支える新たな一歩となる開放的なオフィス」をテーマに、部署を越えたコミュニケーションが自然に生まれる開放的な空間として設計されています。物件の選択肢が限られる市況下でも、成長フェーズに合わせて働く環境を先回りで整えた好例といえます。

事例の詳細はこちら：株式会社Luup

松尾産業株式会社

化学品・機械などを扱う専門商社である松尾産業株式会社の、立地グレード向上を伴う移転事例です。同社には、働く環境の刷新を通じて社員のつながりを深め、企業としての魅力を高めたいという想いがありました。新オフィス（167坪・大阪府）は「情熱が伝わり、つながるオフィス」をコンセプトに、社員同士の交流と一体感を育む空間として設計されています。賃料上昇が続く大阪市況においても、オフィスをコストではなく採用力・エンゲージメント向上への投資と捉えて実行した移転事例です。

事例の詳細はこちら：松尾産業株式会社

太陽ホールディングス株式会社

ソルダーレジストで世界的なシェアを持つ化学メーカー、太陽ホールディングス株式会社の改装事例です。移転ではなく、既存オフィス（380坪・埼玉県）の改装によって働く環境を刷新するアプローチを採用しました。「効率と規則性の中に変化を加えた遊び心あるオフィス」をコンセプトに、業務効率を支える整然としたレイアウトのなかに、社員の創造性や交流を促す変化のある空間を織り交ぜて設計されています。現在の拠点を活かしながら働く環境の質を高めた、低空室率時代の有力な選択肢を示す事例です。

事例の詳細はこちら：太陽ホールディングス株式会社

まとめ

本記事では、オフィス空室率の基礎知識から、2026年最新の不動産市況、今後の見通し、そして移転・改装の判断ポイントまでを解説しました。

東京都心5区の空室率は2026年6月時点で1.99％と歴史的な低水準にあり、賃料の上昇も続いています。出社回帰の本格化やオフィスを投資と捉える企業の増加により需要は旺盛で、2026年以降の新規供給は抑制傾向、2027〜2028年には「供給の谷」も控えていることから、借り手優位への転換は当面見込みにくい状況です。

このような市況においては、移転を検討するなら1年半〜2年前からの準備の前倒しが欠かせません。同時に、現在の契約条件やオフィスの課題によっては、移転ではなく改装によって働く環境を刷新するという選択肢も有力になります。大切なのは、空室率や賃料といった市況データを正しく読み解いたうえで、賃料負担だけでなく採用力や生産性への投資効果まで含めて、自社にとっての最適解を見極めることです。

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株式会社ヴィスは、『はたらく人々を幸せに。』というパーパスのもと、働く場を設計する「ワークプレイスデザイン」と、そこで生まれる体験を設計する「エクスペリエンスデザイン」という二つのアプローチを通して『ワークデザイン』を実現し、人と組織のエンゲージメントを高めながら、企業価値の持続的な向上に貢献します。
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